מאמרים‏ > ‏

התוצאות הלא צפויות של פיקוח על שכר דירה

נניח שברצוננו להרוס עיר.
האם כדאי לנו להפציץ אותה, או שלכפות פיקוח על שכ"ד יספק את אותה התוצאה?
זו שאלה מוזרה במבט ראשון, אך כמה כלכלנים טוענים שהפצצה ופיקוח על שכר דירה, הם פחות או יותר שווים בכך שהם מביאים לאותה תוצאה – הרס העיר.
כאשר השכ"ד מפוקח – מחירו נמוך יותר ממחיר השוק – עקב זאת נוצרים חוסרים ומצב הדיור בעיר מתדרדר במהרה.
אלו שפועלים למען פיקוח מחירים בד"כ מבססים את האמונה שלהם על צדק חלוקתי.
"אין זה צודק", הם יטענו, "שמישהו שחי במקום מסויים כל חייו – יפונה מהדירה שלו כיוון שאינו יכול עוד לעמוד בתשלום השכ"ד הגבוה החדש בסביבתו".
"אין זה צודק שבעלי בית עשירים ומרושעים יהנו משכ"ד גבוה רק בגלל שהמון אנשים רוצים לגור בניו-יורק או סן-פרנסיסקו".
ההצעה הרווחת לגבי פיקוח על שכר דירה מבוססת על ההנחה שאותה כמות של פעילות כלכלית תתרחש אך עם חלוקה שונה כתוצאה ממנה.כלומר – אותה כמות של דירות יוצעו, והן יחולקו לאותו מספר אנשים ובאותה איכות.
ההבדל היחיד, לפי פעילים למען פיקוח על שכ"ד, הוא שהשוכר חסר המזל לא יהיה חייב לרפד את כיסיו של בעל הבית המרושע.
כל העלאה בשכ"ד נתפסת כחזירות וכשל מוסרי מצידו של בעל הבית המדושן.

לפי פעילים למען פיקוח על שכ"ד, בעלי בית אינם עובדים למען השכ"ד הגבוה ממנו הם נהנים. הם רק רובצים להם, צופים במחירים עולים ונהנים מן ההשלכות.
המציאות היא, שנקודת המבט הזו מתעלמת מכך שמחירים הם לא דבר שרירותי אלא איתותי מידע.
בניין יכול לשמש למטרות רבות:
הוא יכול לשמש לדירות קטנות להשכרה.
הוא יכול לשמש כבית משותף(כמו רוב בנייני הדירות בישראל).
הוא יכול לשמש כבניין משרדי.
אפשר להרוס אותו ולהשתמש בקרקע עליו הוא ניצב לגידולים חקלאיים. ועוד ועוד.

מחירים בעצם מספרים לנו מהו השימוש בעל הערך הרב יותר לבניין ולאדמה.
כאשר מופעל פיקוח מחירים ככלל, ופיקוח על שכ"ד בפרט – הסימנים האלה מעוותים.

המציאות של פיקוח על שכ"ד היא שונה מאוד ממה שהפעילים למענו רואים בעיני רוחם.
מאמר מה-13/9/2008 על ידי אליאן נורקרוס מה-"וול סטריט ג'ורנאל" בוחן פיקוח על שכ"ד בעיר ניו-יורק.
היא טוענת שכדאי ללמוד לקח חשוב מהפיקוח על שכ"ד בניו יורק – לקח שחשוב וכדאי לחזור עליו שוב ושוב.
נורקרוס מספרת לנו על המגורים שתופס חבר הקונגרס של מדינת ניו-יורק, צ'ארלס רנגל.
אדון רנגל תופס ארבע דירות תחת פיקוח שכ"ד בבניין אופנתי ומהודר בניו-יורק.
הוא גר בשלוש דירות ומשתמש ברביעית כמשרד.
עקב השכ"ד המפוקח, אין לנו שום דרך לדעת האם עדיף להשתמש בדירות האלה כמגורים לכמה משפחות במקום אדון רנגל.
אדון רנגל יכול להשתמש במשאבים בעלי ערך רב, מתחת למחירי השוק תוך פגיעה בתושבי ניו-יורק, או באנשים אשר היו רוצים לגור בניו-יורק.

נורקרוס מדווחת שיש בניו-יורק 43,317 דירות שמחיר שכ"ד שלהן מפוקח על ידי חוקי פיקוח על שכ"ד מ-1947 וכן 1,043,677 יחידות דיור שמחירן "מיוצב" על ידי הממשל.
בסה"כ, נורקרוס מדווחת שבערך 70% משוק הדיור בניו יורק מפוקח או/ו מיוצב על ידי הממשל.
במקור, חוק הפיקוח על שכ"ד היה תוכנית זמנית שמטרתה הייתה לאפשר לאנשים להתגורר בניו יורק בלי לשלם סכומים מופרזים – במהלך ולאחר מלחה"ע ה-2.
היום, יותר מ-60 שנה לאחר שהמלחמה הנוראית ביותר בהיסטוריה האנושית תמה, פיקוח על שכ"ד עודנו שולט בשוק הדיור.

בשיאו של הויכוח האם קפיטליזם או סוציאליזם הוא הדרך הפרודוקטיבית היותר "לנהל" חברה, לודוויג ואן מייזס טען שהתערבות ממשלתית מחוללת עוד התערבות ממשלתית.
כאשר שכ"ד מוחזק מתחת למחיר השוק, אנשים רוכשים יחידות דיור(ובכך מוציאים אותן מהיצע שוק השכירות) או הופכים יחידות דיור קיימות לבתים משותפים(דירות לרכישה), דירות פאר או משרדים.
משהו הדומה ל"דמי מפתח" יכול גם כן להתפתח – ב"דמי מפתח", כאשר השכ"ד מוחזק במחיר נמוך באופן מלאכותי, בעל הבית ינסה להתחמק מרוע הגזירה על ידי כך שהוא דורש תשלום חודשי או תשלום חד פעמי גבוה, על המפתח לדירה במקום על הדירה עצמה.
בעלי בית יצירתיים אחרים עקפו את ההגבלות בכך שהשכירו רק "דירות מרוהטות", עליהן משלמים השוכרים שכ"ד נמוך תחת פיקוח, אך משלמים תוספת גבוהה על מנת לשכור את הריהוט בדירה.
פקידי השלטון ובעלי הבית מוצאים עצמם במשחק חתול-עכבר אין סופי של רגולציה-ועקיפת רגולציה שיוצר לעצמו תשתית חוקית מיוחדת ורחבה בדמות "בית המשפט לענייני דיור של ניו יורק". לבית המשפט הזה יש 50 שופטים והוא מטפל ביותר מ-300,000(!) מקרים בשנה.

כמו כן, פיקוח על שכ"ד הופך תחזוקה והשקעה ביחידות דיור לבלתי כדאי כלכלית.
כאשר פיקוח על שכ"ד נמצא, שוכרים עומדים בתור לשכור יחידות דיור, ללא קשר לאיכותן – כך, יכול בעל הבית "להפלות" לא לפי השכר הגבוה, אלא לפי מי מהשוכרים מוכן לשכור את יחידת הדיור הרעועה ביותר.
חיסול יכולתו של בעל הבית לקצור את פירות ההשקעה שלו בדיור ברמה גבוה יותר משמעותה חיסול התמריץ של בעל הבית להשקיע בתחזוקה בסיסית.

אז – מה גרוע יותר, פיקוח על שכ"ד או פצצות?
לכלכלן ג'וזף סלרנו יש הרצאת וידיאו על מחירים, ובחלק ממנה הוא מציע תרגיל ויזואלי מעניין – הוא מראה לקהל תמונות של אזורים אורבניים הרוסים ומוזנחים ושואל את הקהל האם האזורים האלה הם קורבן של הפצצות או של פיקוח על שכ"ד.
מסתבר שלא כל כך קל להבדיל בין השניים.
חוסר ההבדל בתוצאה הסופית של השניים מראה לנו אירוניה טרגית אך צפויה מראש. כאשר עיר מופצצת – היא נהרסת על ידי אנשים עם כוונות רעות. כאשר מחילים בעיר פיקוח על שכ"ד – היא נהרסת על ידי אנשים עם כוונות טובות.

הזכויות למאמר שמורות למכון לוודיג וון מיזס, מופץ תחת רשיון Creative Commons CC-BY, התרגום מהבלוג אדון העצמי
Comments